Ein Markt nach dem Sturz: Wie sich der Immobilienmarkt neu sortiert

Der Einbruch der Jahre 2022 und 2023 war für den deutschen Immobilienmarkt ein Bruch mit einer fast zehnjährigen Aufwärtsbewegung. Binnen weniger Monate stiegen die Bauzinsen von rund einem Prozent auf vier bis fünf Prozent. Viele Käufer, die zuvor noch Bieterverfahren gewonnen hatten, verschwanden vom Markt. Verkäufer mussten feststellen, dass ihre Preisvorstellungen aus der Niedrigzinsphase nicht mehr trugen.

Heute, im Jahr 2026, gilt der Markt nach Einschätzung von Branchenverbänden wie dem Immobilienverband Deutschland (IVD) als stabilisiert. Stabilisiert heißt jedoch nicht, dass die alte Dynamik zurückkehrt. In vielen Städten lagen die Preise 2024 und 2025 um 10 bis 20 Prozent unter ihren Höchstständen. Die Bauzinsen haben sich bei etwa 3 bis 3,5 Prozent eingependelt, also deutlich unter dem Spitzenwert von 2023, aber weit über dem Niveau der 2010er-Jahre.

Entscheidend ist, dass sich die Verhandlungsmacht verschoben hat. Während in den Boomjahren Käufer um Objekte konkurrierten, prüfen sie heute Energieausweis, Sanierungsbedarf und Lage deutlich genauer, und Verkäufer müssen mit Abschlägen rechnen. Das ist keine Krise mehr, sondern eine Normalisierung auf höherem Zinsniveau.

Was bedeutet das für deutsche Leser?

Für Kaufinteressierte ist die Lage so günstig wie seit Jahren nicht mehr, wenn auch mit Einschränkungen. Die Kaufpreise sind niedriger, die Zinsen niedriger als auf dem Höhepunkt, und das Angebot ist größer. Wer solide finanziert ist, hat bessere Chancen, ein passendes Objekt zu einem fairen Preis zu finden.

Der Haken liegt beim Eigenkapital. Experten empfehlen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten. Banken verlangen inzwischen mehr Sicherheiten und prüfen Haushaltsrechnungen strenger. Für junge Familien, die zwar ein ordentliches Einkommen, aber wenig Erspartes haben, bleibt der Zugang schwierig. Förderprogramme der KfW und die Nachfolgeregelungen zum Baukindergeld können hier helfen, ersetzen aber das Eigenkapital nicht.

Hinzu kommt die Mietseite. Weil die Mieten weiter steigen, verschiebt sich die Kaufen-oder-Mieten-Rechnung. Wer vor drei Jahren noch klar zur Miete tendierte, kommt heute in manchen Regionen zu einem anderen Ergebnis. Vor allem dort, wo Kaufpreise gefallen und Mieten gestiegen sind, nähern sich die monatlichen Belastungen an. Dabei dürfen Instandhaltung, Rücklagen und gebundenes Kapital nicht vergessen werden.

Die wichtigsten Fakten im Überblick

  • Preise: In vielen Städten sind die Immobilienpreise 2024 bis 2025 um 10 bis 20 Prozent gefallen. Das gilt nicht überall gleichmäßig, in gefragten Lagen fiel der Rückgang meist geringer aus.
  • Zinsen: Nach 4 bis 5 Prozent im Jahr 2023 liegen die Bauzinsen 2026 bei etwa 3 bis 3,5 Prozent. Eine Rückkehr zu Niedrigzinsen gilt als unwahrscheinlich.
  • Eigentumsquote: Mit rund 46 Prozent hat Deutschland eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten Europas. Zum Vergleich: In vielen osteuropäischen Ländern liegt sie über 80 Prozent.
  • Förderung: KfW-Programme und das Nachfolgemodell des Baukindergelds sollen den Erwerb erleichtern, vor allem für Familien und energieeffiziente Objekte.
  • Neubau: Die Baugenehmigungen liegen auf einem Tiefstand, die Baukosten bleiben hoch. Das begrenzt das Angebot und stützt langfristig die Preise.
  • Sanierung: Für ältere Gebäude gelten energetische Anforderungen. Die Kosten können fünfstellig werden, Förderungen mildern sie nur teilweise.

Hintergründe und Zusammenhänge

Warum Deutschland ein Mieterland ist

Die niedrige Eigentumsquote hat historische und strukturelle Gründe. Nach dem Zweiten Weltkrieg setzte die Bundesrepublik stark auf sozialen Wohnungsbau und einen regulierten Mietmarkt. Mieten ist in Deutschland vergleichsweise sicher und gesellschaftlich akzeptiert. Hinzu kommen hohe Erwerbsnebenkosten durch Grunderwerbsteuer, Notar und Makler, die den Kauf verteuern und häufige Wechsel unattraktiv machen.

Der Preisrückgang ist kein Schnäppchen-Signal

Ein Minus von 10 bis 20 Prozent klingt nach einer Gelegenheit, relativiert sich aber vor dem Hintergrund des vorherigen Anstiegs. Zwischen 2010 und 2022 haben sich die Preise in vielen Großstädten mehr als verdoppelt. Der Rückgang hat also nur einen Teil der Überhitzung korrigiert. Wer heute kauft, zahlt zwar weniger als 2022, aber immer noch deutlich mehr als vor einem Jahrzehnt, und finanziert zu höheren Zinsen.

Bestand statt Neubau

Weil Neubauten durch Baukosten, Auflagen und Zinsen kaum noch kalkulierbar sind, rückt der Gebrauchtmarkt in den Fokus. Gebrauchte Immobilien profitieren von den gesunkenen Preisen, bringen aber das Thema Sanierung mit. Wer ein älteres Haus kauft, sollte die energetische Modernisierung von Anfang an einpreisen. Ein vermeintlich günstiges Objekt mit schlechter Energiebilanz kann am Ende teurer werden als ein höherpreisiges, saniertes.

Starke regionale Unterschiede

Der deutsche Markt existiert faktisch nicht als Einheit. München und Hamburg bleiben teuer, selbst nach Korrekturen. In Teilen Ostdeutschlands und in strukturschwächeren Regionen liegen die Preise dagegen deutlich niedriger. Dort ist der Einstieg leichter, allerdings sind Wertsteigerung und Vermietbarkeit unsicherer. Die Entscheidung ist daher immer auch eine Wette auf die Entwicklung von Arbeitsplätzen und Bevölkerung vor Ort.

Ausblick und offene Fragen

Offen ist vor allem die Zinsentwicklung. Sinken die Leitzinsen weiter, könnte die Nachfrage anziehen und die Preise wieder stützen. Bleiben die Zinsen auf dem heutigen Niveau, dürfte der Markt seitwärts laufen, mit regionalen Ausschlägen nach oben und unten.

Ebenso ungewiss ist, ob der Neubau wieder in Schwung kommt. Hält der Genehmigungstiefstand an, entsteht mittelfristig ein Angebotsengpass, der die Preise in Ballungsräumen wieder treiben kann. Auch die Politik steht unter Druck: Fördermittel, Auflagen und Steuerregeln entscheiden mit darüber, ob sich mehr Menschen Wohneigentum leisten können.

Für Kaufinteressierte bleibt die zentrale Frage nicht, ob der Markt am Tiefpunkt ist, sondern ob die eigene Finanzierung auch dann trägt, wenn Zinsen, Energiepreise oder Einkommen anders ausfallen als geplant.